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El año 2022 marcó un punto de inflexión para los REITs. Desde entonces, la sensibilidad extrema a cambios de tasas ha reconfigurado el panorama inmobiliario cotizado. Con un escenario de tasas elevadas, los inversionistas y gestores enfrentan el reto de mantener el atractivo de sus carteras mientras adaptan sus estrategias financieras.
Los REITs funcionan como vehículos de generación de renta, similar a bonos, pero basados en inmuebles. Cuando las tasas de interés de referencia suben, la percepción de riesgo comparativo con instrumentos de renta fija aumenta y los precios de los REITs caen.
La correlación histórica actual entre cambios en real yields y retornos de REITs es de -0.9, una relación casi perfecta pero inversa, lo que implica que cada alza de tasas presiona significativamente sus valuaciones. Además, el costo de financiamiento elevado dificulta refinanciar deuda y limita la expansión de algunos segmentos.
La subida de tasas no afecta por igual a todos los segmentos de REITs. Mientras algunos crecen bajo presión, otros muestran gran resiliencia.
Esta divergencia con bienes raíces privados, que ajustan valuaciones de forma más lenta, ha creado brechas de valorización, generando oportunidades de compra en segmentos selectos.
Para el segundo semestre de 2025 se anticipan recortes graduales de tasas por parte de la Reserva Federal, con una inflación cediendo y retornos de Treasury a 10 años entre 3.5% y 4%.
Este entorno permitirá aliviar presiones sobre el costo de deuda y mejorar la visibilidad para nuevos proyectos y refinanciamientos. Sin embargo, la deuda sigue siendo cara, lo que exige planificación cautelosa.
Además de las tasas, existen otros riesgos que pueden amplificar la volatilidad de los REITs:
Comprender estos factores permite a inversionistas anticiparse y ajustar su exposición según tolerancia al riesgo.
Frente a este entorno retador, los gestores de REITs están implementando tácticas para preservar el valor y generar oportunidades:
Con la potencial disminución de tasas en 2025, las valoraciones podrían ajustarse al alza, ofreciendo:
• Recuperación de precios en segmentos presionados, especialmente oficinas en mercados clave.
• Mayor interés institucional en REITs bien posicionados para diversificar carteras.
• Ventajas de invertir en activos de alta calidad a precios atractivos.
El consenso apunta a un año 2025 donde los REITs con disciplinada estrategia financiera y bajo apalancamiento destacarán.
Se recomienda mantener exposición diversificada y vigilante de shocks geopolíticos o cambios regulatorios que puedan alterar el panorama global.
El ciclo de alzas de tasas desde 2022 ha sido un desafío sin precedentes para los REITs, obligando a ajustes en valuaciones y a una gestión más rigurosa del financiamiento. No obstante, la estabilización esperada de los rendimientos y el dinamismo de sectores como multifamiliares e industrial ofrecen un horizonte esperanzador.
La clave estará en la gestión activa de portafolios, la disciplina financiera y la rotación inteligente entre segmentos. Así, inversionistas y gestores podrán no solo superar los retos actuales, sino también aprovechar nuevas oportunidades y construir carteras resilientes en el próximo ciclo inmobiliario.
Referencias
