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El sector del real estate industrial en Estados Unidos ha demostrado resiliencia de las cadenas de suministro y una capacidad de adaptación que desafía el paso del tiempo. Tras el auge extraordinario impulsado durante la pandemia, esta industria ha entrado en un periodo de normalización que combina desafíos y oportunidades. A pesar de la ligera alza en vacancias, la actividad de arrendamiento y la inversión siguen mostrando cifras robustas, lo que reafirma su condición de pilar esencial en la economía post-COVID.
Este artículo explora la trayectoria del mercado industrial desde 2019 hasta 2025, analiza las dinámicas de maduración del ciclo actual y ofrece recomendaciones prácticas para usuarios e inversores que buscan aprovechar este entorno en evolución.
Durante 2020–2022, se vivió un verdadero boom impulsado por pandemia entre 2020 y 2022, con tasas de vacancia cercanas al 4% y rentas en alza de doble dígito. Sin embargo, a partir de 2023, el ritmo de crecimiento comenzó a estabilizarse. En el primer trimestre de 2025, la tasa de vacancia nacional se sitúa entre 6.9% y 8.8%, el nivel más alto en una década.
Al mismo tiempo, la actividad de arrendamiento se mantiene vigorosa: se registraron 123.3 millones de pies cuadrados ocupados en Q1 2025, la cifra trimestral más alta desde mediados de 2024. Este fenómeno refleja una industria que, pese a la nueva oferta supera la demanda, continúa siendo atractiva para operadores logísticos, fabricantes y distribuidores.
En conjunto, estos datos revelan fluctuaciones moderadas en las rentas y una sobreoferta temporal que, sin duda, está generando un escenario más equilibrado entre arrendadores e inquilinos.
El precio promedio nacional de venta de propiedades industriales ascendió de $70/ft² en 2019 a $129/ft² en 2025, un aumento del 62%. Mercados como Los Ángeles superan los $300/ft², impulsados por una demanda persistente y limitaciones de espacio. No obstante, el crecimiento de rentas se ha desacelerado a tasas anuales de entre 2.1% y 2.8%, el menor nivel registrado desde 2012.
Esta moderación refleja tanto la tendencias a largo plazo de estabilización pospandemia como el impacto de mercados saturados, donde la competencia y la disponibilidad de espacios más modernos ralentizan los incrementos. A su vez, los activos antiguos ven mayores tasas de vacancia, ya que los usuarios buscan modernización de instalaciones obsoletas o reducen costos mediante renegociaciones.
El auge del comercio electrónico, con una participación creciente del comercio electrónico del 23.2% en ventas minoristas (Q3 2024) y proyectada al 25% en 2025, mantiene una presión constante sobre la demanda de espacios logísticos. Además, el flight to quality —o migración hacia instalaciones de última generación— favorece a desarrollos modernos, mientras que los edificios más antiguos afrontan retos de competitividad.
Asimismo, las propiedades de tamaño medio (100,000–250,000 ft²) lideran el mercado, representando el 27.3% del volumen de arrendamiento en Q1 2025. Este segmento combina costes contenidos con flexibilidad operacional, lo que lo hace atractivo tanto para cadenas de suministro consolidadas como para nuevos actores.
Se espera que las tasas de vacancia alcancen su punto máximo entre finales de 2025 y comienzos de 2026, para luego comenzar a ajustarse a medida que disminuya la construcción especulativa y el inventario existente se absorba. Este proceso de corrección generará espacios de oportunidad, especialmente para inversores dispuestos a capitalizar dinámicas de maduración del ciclo y zonas con desequilibrios de oferta y demanda.
Por otro lado, las rentas permanecerán bajo presión en el corto plazo, sobre todo en activos obsoletos o de gran tamaño. El norteamerican nearshoring y la diversificación de cadenas de suministro continuarán alimentando la demanda en ciertos corredores estratégicos, mientras que los pequeños mercados industriales pueden exhibir mayor estabilidad debido a su menor exposición a la sobreoferta.
En este escenario, tanto usuarios ocupantes como inversores deben ajustar sus estrategias para aprovechar la solidez estructural del sector:
Además, la modernización y conversión de naves antiguas en espacios ajustados a estándares ESG puede generar rentabilidades superiores, al tiempo que satisface la creciente demanda de sostenibilidad corporativa.
En síntesis, estabilidad en el mercado industrial no significa estancamiento. Se avecina una resiliencia tras el boom pandémico cimentada en fuerzas estructurales: e-commerce, nearshoring y operaciones de última milla. La clave para triunfar radica en identificar nichos de alto crecimiento, adaptarse a ciclos cambiantes y priorizar calidad sobre cantidad.
Referencias
